Immobilienkauf & Renovierung

Patrick und ich haben vor ein paar Monaten in München eine Wohnung zur Kapitalanlage gekauft und diese auf einem Premium Standard renovieren lassen. Auf Instagram habe ich euch während der Renovierung ja schon ein bisschen mitgenommen und euch am Prozess der Veränderung teilhaben lassen. Mittlerweile ist die Wohnung nun komplett fertig, an liebe Mieter vermietet und wir super happy mit dem Ergebnis. In einem Instagram Live habe ich euch viele Fragen zur Immobilie, dem Kauf, Ablauf, Finanzierung usw. beantwortet. Für einige eurer Fragen war im Live leider keine Zeit, daher beantworte ich diese hier noch zusätzlich in ein paar Worten :) Das Live habe ich euch ebenfalls hier unten verlinkt. Und es gibt natürlich auch noch Vorher/Nachher Bilder.

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1. Anhand welcher Kriterien habt ihr entschieden, dass die Immobilie rentabel ist?

Für uns war von Anfang an das Wichtigste, dass sich die Immobilie innerhalb unserer Finanzierung rechnet und wir mit den Mieteinnahmen fast die komplette Tilgungsrate abdecken und nicht pro Monat noch super viele Fixkosten on top haben. Da es für uns eine langfristige Kapitalanlage und Absicherung innerhalb unserer Rentenvorsorge ist, stand für uns persönlich ehrlich gesagt weniger die super hohe Rendite in Vordergrund, sondern vielmehr die langfristige Anlage. Für jemanden, der in eine Immobilie nur kurzfristig (unter 10 Jahren) investiert, spielt die Rendite sicherlich eine größere Rolle als für uns in diesem Fall.

2. Worauf habt ihr beim Kauf der Immobilie geachtet/Wert gelegt?

Super wichtig für uns war die Lage der Immobilie. Nicht nur, dass sie in München, unserem Zuhause, sondern auch in einem attraktiven Wohngebiet liegt. Neben der Lage war auch der Schnitt der Wohnung ein wichtiges Kriterium. So haben wir geschaut, dass die Wohnung für viele Mietergruppen interessant ist und bspw. durch den Schnitt sowohl ein Pärchen, als auch ein Single oder eine WG einziehen kann. Bei der Größe waren wir flexibel und haben innerhalb einer variablen Größenspanne von 20 qm gesucht.

Ansonsten waren natürlich der Kaufpreis und die Renovierungskosten entscheidend sowie der allgemeine Zustand des Hauses, die in der Zukunft bereits gemachten Renovierungen und auch die Wohngemeinschaftsgröße. Da wir private Investoren sind, war für uns wichtig, dass zu der Einheit nicht 200 Wohnungen gehören, sondern die Eigentümergemeinschaft eher klein und überschaubar ist. Bei großen Einheiten besteht nämlich immer die Gefahr, dass man mit einer einzigen Wohnung bei bspw. 200 Einheiten im Fall der Fälle nichts zu sagen hat.

2. Wie sah die Finanzierung der Immobilie aus?

Wir haben die Immobilie über einen Bankkredit mit Eigenkapitalanteil finanziert und hier am Ende einen wahnsinnig guten Zins bekommen mit langer Bindung. Wir sind ganz offen und ehrlich mit zwei Banken ins Gespräch gegangen und haben unsere Möglichkeiten besprochen. Für uns stand von Anfang an fest, dass es sich finanziell alles gut und entspannt für uns rechnen muss und wir uns mit dem Kauf nicht selbst extrem unter Druck setzen, uns einschränken oder eventuell sogar übernehmen. Gerade bei einer Kapitalanlage finde ich, dass man weniger emotional und mehr rational und zahlenorientiert an den Kauf herangehen sollte, da man ja vorerst nicht selbst in die Immobilie einzieht und es als sinnvolles Investment sehen muss.

3. Worauf habt ihr beim Kauf einer renovierungsbedürftigen Wohnung geachtet?

Für uns war es der erste Kauf einer renovierungsbedürftigen Wohnung, sodass wir hier ehrlich gesagt nicht allzu große Vorkenntnisse hatten. Essentiell war für uns aber von Anfang an, dass die Renovierung “machbar ist” und nicht in einer umfassenden Sanierung aka Fass ohne Boden endet. Durch das Baujahr der Wohnung (50er Jahre) sind gewisse Dinge im Vergleich bspw. zu einem Altbau in der Regel ja aber schon gegeben, wie eine ordentliche Substanz, intakte Leitungen usw. Bei der Besichtigung der Wohnung haben wir Notizen gemacht, welche Dinge renoviert werden müssen und konnten so, nach Rücksprache mit unserem Handwerker, ganz gut abschätzen, wie aufwendig und kostspielig alles wird. Am Ende hat alles super gut geklappt und wir sind auch in unserem Budget geblieben. Mit unserem Handwerker haben wir ein detailliertes Pauschalangebot vereinbart und uns auch auf eine Ausstattungsqualität hinsichtlich sanitärer Anlagen, Bodenqualität, Fliesen usw. geeinigt. Das würde ich immer auch empfehlen, damit man am Ende keine bösen Überraschungen erlebt und plötzlich eine doppelt so hohe Rechnung bezahlen soll.

3. Wie und mit welchen Tools plant ihr das Bad?

Wir haben für die Planung des Bades und auch für den Rest der Wohnung keine Planungstools verwendet.

4. Was genau renoviert ihr alles?

In der Wohnung wurden folgende Dinge renoviert:

• Austausch des alten Dielenbodens durch Echtholzparkettboden in allen Wohnräumen
• Alle Wände verputzen und streichen
• Neue Fliesen in Bad und Küche
• Neues Bad mit Dusche, WC, Waschbecken, Handtuchheizung
• Neue Türen, Türzargen, Türgriffe und Fußleisten
• Installation von Deckenspots im Flur
• Verkofferung einiger Rohre
• Neue Steckdosen + neue Verkleidung

5. Wie war der Kaufprozess?

Der Kaufprozess selbst hat alles in allem ca. 10 Wochen gedauert. Von der ersten Besichtigung Anfang Oktober bis hin zur finalen Übergabe der Wohnung Mitte Dezember sind einige Wochen ins Land gegangen, was aber auch daran lag, dass erst wir und dann die Verkäuferin 2 Wochen terminlich nicht konnten. Allgemein ist der Kaufprozess bei uns in Etwa so abgelaufen:

• 25.09.2020: Exposé der Immobilie per E-Mail bekommen und für interessant befunden
• 27.09.2020: Parallel zum Besichtigungstermin bei der Bank nach einer möglichen Finanzierung gefragt
• 02.10.2020: Besichtigung der Wohnung und gleichzeitig Gesprächsdruck bei der Bank gemacht
• 04.10.2020: 2 Tage nach der Besichtigung ein Kaufpreisangebot beim Makler abgegeben
• 05.10.2020: Wohnung mit Handwerker besichtigt und notwendige Renovierungsarbeiten besprochen
• 06.10.2020: 2 Tage später die Kaufzusage bekommen
• 09.11.2020: Notartermin wahrgenommen
• 15.12.2020: Schlüsselübergabe (diese hat sich etwas nach hinten geschoben, da erst die Verkäuferin und dann wir nicht konnten)
• 08.01.2021: Beginn der Rausrissarbeiten in der Wohnung
• Mitte/Ende Januar 2021: Beginn der Renovierungsarbeiten
• Anfang März 2021: Abschluss der Renovierungsarbeiten
• April: Wohnung ist vermietet

Anbei habe ich euch ein paar vorher/nachher Bilder eingefügt. Ihr seht, man braucht immer ein bisschen Vorstellungskraft, wenn man eine renovierungsbedürftige Wohnung kauft. Hierbei sollte man sich nie von der Einrichtung, der Wandfarbe oder dem Boden beeinflussen lassen – man kann fast alles ändern. Wichtig ist, dass die Wohnung einen guten Grundschnitt hat, man abklärt welche Wände tragend sind (falls man eine Wand rausreißen möchte), die Lage gut ist und das Haus allgemein in einem guten Zustand ist.

Die Wohnung vor der Renovierung

Die Wohnung während der Renovierung 

Die fertig renovierte Wohnung